近一年來炒得沸沸揚揚的新青安房貸，全名為新一代青年安心成家貸款，打著利率1.775%的超優惠，還有五年寬限期，讓你五年內可以只先還利息，之後才需要償還本金。
聽起來好像真的很不賴，政府真的是為了收入不高的年輕人著想各種，但又是為何會被解讀成是炒高房價的幫兇，到現在市場反應，就真的根本沒達到降低房價的最終效果。
外面太多講得太細節專業，一般沒在了解房屋買賣的人應該都是雲裡霧裡，有看沒有懂，到底為何明明就是好意，卻被財經媒體名嘴們講成這樣，我來稍微用簡易一些，盡量把數據，轉換成價金的方式跟大家講解一下，畢竟不是全部人都看得懂數據。
首先新青安的好處當然很誘人，就是極低的優惠利率，跟五年的寬限期，還有長達 40 年的本金償還。
但認真攤開來看，1.775% 優惠只有前三年，第四年起雖然還有兩年一樣只償付利息，但已經調成2.275%，比一般房貸最低點2.185% 還要多 0.09%，但那 2.275% 已經算銀行給超好利率的條件，並不是每家都能給這麼優秀。
2.185% 是由現今政府，給出浮動利率 1.72%，加上公股能給最優惠 0.465 %，才形成的目前地板價為 2.185%。
聽起來好像真的也還好，但若你是短期內就大量清償的話，新青安肯定是最賺！比如十年內全部清償，總額付出的利息，就少了前面三年的 2.185-1.775=0.41%。
以最高優惠貸款一千萬來算，一年少了 41,000 元，三年平均下來就比一般房貸省了 12.3 萬元。
但那也只有多補貼的前幾年 1.775% 才有這樣優秀，看起來省了一些錢，但補貼過後多的 0.09% 可是跟著你往後的 25-35年。
大家為了避高昂的房屋合一稅，明訂在第五年才可以出售，但後面多的那兩年 0.09%，真的就不算什麼了，然後拉長到十年才清償售出都是賺超大！
但若你沒有打算出售，也沒有想短期清償，拉長到 30 年以上的定期定額還錢，反而就會比一般房貸貴很多了喔！更遑論拉長到 40 年，當然付出利息比原本還貴超級多！
然後再來說說陷阱，新青安貸款利息補貼，貸款利率由政府補貼1碼（0.25%），加上原公股銀行減半碼（0.125%），利息補貼調升至1.5碼。
以一段式機動利率 ，基準利率固定 + 0.555% 機動利率，補貼後實際負擔利率才為 1.775%。
這才使得首三年房貸降為 1.775%，且不受升息影響，維持現有利率，但是那得要是 2023/8/1 那天就開始使用新青安，才會有補貼足3年，否則後面用的新青安貸款，就一律只補貼到 2026/7/31 為止。
此項貸款也並非限定第一次買房的首購族，只要符合貸款的資格條件，無論是第一次購屋，或是以前有房屋但已出售或轉讓，同樣可以辦理。
公股銀行，目前提供的貸款方式有兩種，銀行一般首購屋方案，目前地板價利率為 2.185%，最長年限為30年，寬限期3年，綁約2年。就是綁約兩年後才能做買賣！
新青安方案在 2026/7/31 前的利率是1.775%，之後不補貼的利率為2.275%，不須綁約。
我們用目前新青安滿貸，最多的一千萬來比較，貸款年限一樣都 30 年，且不用寬限期，只做本息平均攤還，來試算兩種方案的差別：
一般首購房
月還款金額為 37,894，30 年後的總還款金額為 13,641,805，總繳款利息的部份就是 3,641,805。
新青安
因為目前就也只剩兩年優惠利率，所以前兩年期間的月還款金額為 35,847，優惠之後的月還款金額為 38,198，30 年後的總還款金額為 13,694,914，總繳款利息的部份就是 3,694,914。
兩種方案的總繳款利息差額為53,109，看起來一般首購的總繳利息較為低。
所以若你採用新青安方案，雖然一開始的兩年可以每個月少繳 2,047，但兩年後的月還款金額就會增加304，整體總繳利息會多繳53,109。
通常大家第一眼看到 1.775%，直覺新青安看起來會比較划算，但之後只要補貼方案一過，銀行給的利率反而比一般房貸利率還高一些，總繳款金額反而變更高。
公股銀行前面給的半碼 0.125% 優惠，後面就會討要回來，所以若對於那些，打算老老實實把房貸繳完的人，看起來比較不划算。
但新青安吸引人的地方，其實是那個可以直接最高申請到40年，以40年來試算，前兩年的月還款金額是 29,112，兩年後為31,632，跟原本 30 年還款，每個月分別差了 6,763跟 6,566，只是你要多繳十年貸款時間。
若想要降低月還款金額的人，用新青安延長 40 年，看起來還是比較有利，即使貸款利率較高一點，之後想轉貸、提早還款、降低月還款金額，都比較適合採用新青安房貸。
但新青安還特別明訂有不能做租賃，在你核保貸款時，會要你簽訂純自住用，若出包被你房客去申請租屋補助，你就立馬爆掉！
就像房仲會跟你講買4+5或5+6的屋況，意思就是老屋四樓加可用頂樓，五樓可用六樓之類，一層自住一層出租，把租金拿來抵扣房貸，聽起來就很美好，但你申請的若是新青安，只要一被抓到就直接哭死。
只要違約被查到，會有一個賠償條款，不管你貸 30 或 40 年，立馬調為最多 20 年，然後優惠利息要吐回，調成一般利息的 2.275% 以上，依目前看到最高被調到 2.5%，調成如何的利率，那就要看銀行跟你的往來是否良好，跟你的財力評估了！
一般被這樣追回，大概粗略估算一下，落在兩百萬元左右要先一次噴出，若短期籌不到資金就是被斷頭，買到的房子立馬被法拍，原本開心買房以為賺到了，結果莫名就背了一身龐大債務。
其他還有太多陷阱，若你真的非自己住房用的話，而是可能要拿來做生意，轉出各種不同營收的話，真心沒有太過推薦用新青安這樣買。
反而去找個一般貸款的銀行，若工作穩定收入不差，能給出足夠的財力證明，利率也不會太過差，然後先花大概一年時間，把自己的銀行進出金流做高做漂亮，再來開始看房找房談條件，這樣會比你硬要把自己搞到陷入，一不小心就踩到不知道哪裡的危險陷阱好太多。
至於為何說新青安是在炒房，就是因為太多投資客買一些阿呆人頭戶，說會給他幾萬元之類，讓交出雙證件幫代操，因為都是首購所以利率真的見鬼便宜，然後帶著五年後可以直接清償或轉售，立馬大賺一筆的心態，所以房市直接被炒熱了到突破天花板。
還有一些沒有評估好買房，建商還釋出幫出 1~1.5 成的短期免息借貸，使得預售屋莫名炒超熱門，比如一千萬房可以貸 9成5，就是只要拿出 50 萬就能買入，然後無良房仲再幫你弄一下 0.5 成信貸，直接變成全貸，讓你完全沒頭期就買入一間房，所以很多頭一熱的年輕人，就這樣被洗進去房市。
雖大家說著五年後若沒賣掉再轉貸就好，但你怎麼知道你五年後會如何，房市若真的崩盤的話，轉貸的利率，搞不好都比你的本金收入還高很多，這樣你還不被洗出場？
房市是投資的一種不動產，本意是讓你有房屋住，但若要當成有價的財產做增資用，就真的需要買地段了！
而不是讓你為了貪超便宜，然後買了一個莫名其妙地段，你說要五年後就可以轉售？是要賣給誰？不賠售都真的算了不起了好嗎！？
所以才不是一大堆人在說，買房產不如買股票，至少穩定增資，而且還不用每年都要繳一大堆各種稅金，怎麼樣換算都比較划算，投報率一定比那些買在荒郊野外的房屋高太多。
然後利息償還後還有本金，許多人以為本金就那樣價格也不高，但別忘了那是本金加利息啊！兩種加起來才對，所以請先搞清楚，自己真的是否能夠償還得起再來買。
生活應該是讓自己舒適，而不應當為了把自己逼死，安慰著說以後就輕鬆會感激自己，那真的可能在以往還沒到天花板價，還平穩的時間點可以這樣說，但現在就真的不好說了。
那個五年寬限期跟四十年償還，其實一般貸款的銀行也可以，比如我問到的合庫，他們就可以幫忙做，只是一開始只能先簽約三年，然後到期後再逐年申請，讓你可以延到五年滿額。
若真的是不知道會不會永遠自住的話，又想長期清償，我倒是比較建議用一般貸款，至少不會被條條款款整個綁手綁腳，而且能談的銀行還多了很多，不再只是指定的八家公股才能談條件！
若看到這裡，還想要嘗試看看進入房市的話，我倒是也可以幫忙大家，篩選一些更加優質的屋型跟合適的價格，之後我再來寫怎麼避免，根本就是稱之為鬼屋的房子。
我這邊指的鬼屋不是真的鬧鬼，而是超級不合理的價格跟屋況，評估後高於市價太多之類，都會被我歸類為鬼屋！
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