新青安「自住」用!那自己做生意營業可以嗎?

最近常看有人提出模糊地帶的問法:「我買的是透天純自用,我也是真的自住在裡面,那一樓可以開店做生意嗎?」 結果當然是,「不行!!!」

新青安是為政府想推動居住正義、打擊炒房及照顧年輕人的取向,而設置的特別補助條例。

主要補助對象,是為還沒有自己房子的人,且一生只能申請一次,用來純自住使用,在你申請的當下,會要你簽訂「純自住」使用條款。

近期行政院長還特別喊話,要財政部協同內政部,透過資料勾稽、比對,強化稽查申請人,杜絕不符自住使用用途的情況,絕不坐視破壞房市交易秩序的亂象。

最近常看有人提出模糊地帶的問法:「我買的是透天純自用,我也是真的自住在裡面,那一樓可以開店做生意嗎?」

結果當然是,「不行!!!」

請先搞清楚「自住」的意思,應當是純住家的住宅所使用,而不是「自用」!你用來營業賺取營收,就已經不構成完全住宅使用了!

雖然好像聽起來很模糊地帶,但按照銀行跟政府的邏輯,「營業登記」就非純住宅,所以在原則上就是不行。

申請新青安後做營收生意,若你沒有弄營業登記的話,且也只是少少量的私營,只要不被檢舉是都還好,但不怕一萬就怕萬一,只要一查到就是掰。

而且政府這陣子都已經對外呼籲說,會好好大力的徹查了,你以為財政部真有那麼好呼哢嗎?

除非你真的住到無敵荒郊野外,不然政府官員無聊拿著手中資料,經過你家時,看到你正好在賣東西,那就直接玩完,兩百萬直接先吐出來,然後再調高利率。

然而我們申辦新青安,除了以上那些優惠條件之外,後續最吸引人的當然就是,繳低稅五年期後的買賣,剛好跟房地合一重稅,五年內不能轉賣,不然會課超重稅,完全吻合的時間點,直接做避開,這一點也就是一直被罵炒房元兇的最關鍵點!

許多企業戶也是蠻多人有用個人買房,然後卻另外營業登記在內,還有請員工幫工作,事後賣房想要以小換大退稅時才發現,有營登事實,就是無法申請房地合一重購退稅。

關於房地合一重購退稅,這方面的資訊有很多要件要避開,就先只講個最重要點,房子於出售前 1 年內,無出租或供營業使用,才能達到可申請退稅的其中一個條件。

因距離新青安買賣還太遙遠,改天真有空再發一篇,關於房屋合一重購退稅的一些申請要件,畢竟新青安現在也才剛啟動一年,還有近四年沒跑完,所以目前根本都還用不到,你這這麼早了解也沒太大幫助。

還有很多人,一直在謠傳,公開喊著新青安很好貸,一定可以有八成可以申貸過!

實際上並沒有這回事好嗎!!

新青安保證的只有你的利率,從一開始到政府訂下的三年期前,就看你要用一段式、二段式、又或者混合式,怎麼用也平均為 1.775% 而已,講完的今天只剩下兩年,還有寬限五年跟延長 40 年還款,其他的另外條件,可沒有跟你拍胸脯做保証!

然貸款成數看的是房子新舊,還有你買的地點在哪,只要「非都市計畫區」,即使是新成屋,也不見得肯定能貸到八成,通常都是最多七成貸,除非你本身的條件夠硬!

尤其新青安只能跟本就超八股,死板的八大公股申貸,他們在看房評估房子本身殘值時,會來的比其他民營銀行還要保守。

舉例你買了一間 1500 萬房子,一般民間企銀,幫你估這房未來發展性可行,然後可貸八成,也就是只要自付頭期款兩成 300 萬元,其餘 1200 萬銀行幫你核貸。

但公股很有可能在看完房子後,覺得房子不夠新、地點不夠好只估可貸七成,所以你就只能要再去多生出 150 萬的自備款。

然而有沒發現哪裡不太一樣點!?

早先說過新青安最多可貸一千萬,但你只要買超過,貸款成數換算下來都超過一千萬了怎麼辦?

畢竟現在房子只要不是買個小小小套房,基本上肯定都超過千萬,尤其大台北地區,很多新成屋的高檔小套房,也都直接就超出一千萬了!

但你也不用煩惱這樣會貸不完全,超出一千萬的那些錢,銀行會自動幫你做成兩段式貸款,也就是一千萬為新青安低利率模式、剩餘的就補足成數價格為一般貸款,利率就看每間銀行的公告,又或者你能拿出多威風的條件給審核了。

還有你買的房子,本身已經有租屋房客在裡面了的話,這樣也是無法申辦新青安。

因為買下來房子後,肯定是要跟房客換約,然後就會立馬構成租賃事實,但所以要申請新青安前,真的請先睜大眼睛,好好看清楚內含的條條款款。

你說不換約就行?不換約就是原屋主當二房東幫你出租,那你是否要再另外跟他簽訂合約?

這樣還不是一樣有租賃事實,然後房客去申請租屋補助,政府一看地點跟新青安申請吻合,前面搞那麼麻煩轉多手,還不都一樣違規會被罰。

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