當你名下擁有的一間房地產，並且僅將其中一部分作為營業用途，其餘部分都做為自住空間時，這樣還可不可以申請自住優惠稅率？在未來哪天賣出時，還是否能用免稅額？
這類問題背後的核心，就是一種我們小時候在看九品芝麻官時，神捕豹子頭右手緩緩收攏成握拳狀，對著包龍星說出那句經典台詞：「我全都要！」的心態。
在當前的房地產市場中，投資者和自住者面臨著許多挑戰與機遇。隨著城市化進程的加快，人口流入導致房價上漲，這使得許多人希望將自身的房產發揮到最大效益。不僅是為了居住，還希望通過營業活動來獲利。這樣的需求使得房地產的利用形式呈現多樣化的趨勢。
在房地合一稅方面，投資者需要對每一筆交易的利得進行精確計算。舉例來說，假設某位業主在持有房產期間進行了多次裝修與改建，這些費用都可以作為成本進行扣除，從而減少應納稅額。精明的投資者會在出售前諮詢專業的地政士，並做出計劃，以便在最短的時間內達到最佳的稅務處理效果。
例如，某位地主擁有一塊位於城市邊緣的土地，最開始打算用來建造住宅，但隨著周邊商業的興起，他決定將部分土地用於開發商業用途。這樣不僅能夠享受到不同稅率的優待，還能提高土地的使用效率，實現財務的最大化。
在地價稅方面，持有多塊土地的業主如果能合理分配用途，則能夠大幅降低稅金。對於土地的開發利用，除了居住外，還可以考慮商業開發、休閒旅遊等多樣化的用途。這不僅能提升土地的價值，還能根據不同的用途申請相應的稅收優惠。
例如，假設有一位投資者在市中心購置了多套公寓，其中一套用來自住，其他幾套則用於出租。投資者透過精細的稅務管理，不僅享受了自住的低稅率，還透過出租獲得了穩定的現金流，最終在每年的報稅中也能享受一定的減免。
最後，透過良好的稅務規劃，以及靈活的資產管理策略，房地產投資者能夠實現一個又一個的財務目標，並在未來的市場中佔據一席之地。這樣的成功，不僅是對自己努力的回報，也是對家庭、社會的貢獻。
最重要的是，所有的稅務規劃都必須建立在合法合規的基礎之上。投資者應該定期更新自己的稅務知識，並根據政策變化調整自己的策略。這樣才能在變幻莫測的市場中，始終保持競爭力，實現財務的健康發展。
此外，還有一些其他小技巧可以幫助節稅。例如，持有房產的夫妻可以考慮將房產平分至兩人名下，這樣一來，兩人各自的免稅額便能夠重複使用，進一步降低稅負。同樣，如果有子女的家庭，也可以將房產轉移至子女名下，利用其稅率優惠，達到減稅的效果。
在討論房屋稅的時候，還有一些其他因素需要考慮。例如，不同地區的稅率可能會有所不同，因此，擁有多處房產的投資者需要密切關注每個地區的稅收政策，並做出相應的調整。這樣不僅能減少不必要的支出，還能保障投資的收益率。
理解稅務與房地產的關係至關重要。對於每一位房地產擁有者，掌握稅法不僅能夠合法節稅，還能有效管理自己的資產。讓我們來看看實際案例：某位房東將其房產的一部分出租，獲得穩定的租金收入，這樣的行為不僅能夠幫助其抵消部分房貸，還能通過合理的稅務規劃，降低稅負。這便是善用法律的好例子。
「我想要營業或出租賺錢，也想要繳最少的稅，未來賣掉房地產時，還能享有最大的節稅空間。」
看似好像很狂妄，什麼好處都想要擁有，但這並不是癡人說夢，而是只要善用現行法規，在「誠實申報、正確使用」的前提下，這種理想模式其實是有機會實現的。
我們就依各種不同型態的稅額計價方式，來逐一拆解分析：
一、房屋稅
可按使用比例課稅，自住與營業各自計算
根據《房屋稅條例》第 5 條第 1 項第 3 款，若房屋同時用於住家與非住家（如營業、出租等），應依實際使用面積，分別適用不同稅率課徵房屋稅：
住家用：適用自住房屋稅率（一般為 1.2%，若單一房子為 1%）
非住家用（營業）：適用營業用稅率（3%）
即使實際營業面積很小，非住家課稅面積，仍不得少於使用面積的六分之一。
舉例：
王小姐擁有一棟五層樓透天厝，僅一樓作為早餐店營業，其餘樓層皆自住。
五層樓的面積相同，則一樓使用面積為 20%，已經超過六分之一，非住家用稅率按實際面積課稅；其餘 80% 則適用為住家用稅率。
二、地價稅
可分割合比例申請「自用住宅用地稅率」
根據《土地稅法》第 9 條與第 17 條，自用住宅用地的地價稅稅率為 2‰，遠低於一般用地稅率（10‰～55‰）。
但若房地產有部分營業或出租用途，就不能全數以「自用住宅」來申請優惠。
但只要能明確劃分自住與非自住用途，就可以按比例申請優惠。
舉例：
林先生擁有一塊 100 坪土地，其上的房屋共四層，每層25坪；只有一樓租給牙醫診所，其餘三層自住。
75%土地（自住部分）可適用 2‰ 地價稅
25%土地（營業部分）則適用一般稅率（例如10‰）
記得需在每年 9 月 22 日前，向稅捐機關提出自用住宅用地申請，當年才可適用優惠，逾期則延至次年。
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三、房地合一稅
未來出售時，按用途比例課稅與優惠適用
自 2016 年起實施的房地合一稅制，將房屋與土地的交易所得合併計稅，只要有利得就會課徵房地合一稅，也就是售出價格 – 購入總成本 = 利得，若為正數的盈利就是該要課稅。
其中最常被拿出來講的就是那個 400 萬免稅額，若房地產僅部分營業或出租，根據持有年限、用途及是否為自住，依實際比例分別適用優惠與一般稅率。
再更詳細該怎麼做稅務處理，我就不再列出怎麼計算了，請花少少錢，讓專業的地政士，幫你做最優化的節稅處理。
不然就是等我取得地政士資格後，再來找我幫忙你做最棒的節稅規劃。
再教各位一個小技巧，若你的房地產是透天厝，且營業的地方也只佔超小一塊，在申請時可以單獨只用一層樓，再去細切做 1/6 的非自住使用，這樣你的非自住申報稅額，就會超級少到幾乎不用想太多。
「我想營業、想自住、想節稅、未來還想賣房地產達到免稅最大化！」
以上這樣的心態，其實並不是奢求，只要用途清楚劃分，把面積可量化，保存租賃或營業登記等文件，向稅捐機關誠實申報、及時提出申請。
你就有機會實現「一屋多用」、「合法節稅」、「財務最大化」的完美方案。
畢竟只有小朋友才做選擇，我們成熟大人的需求是：「我全都要，而且都合法！」
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