買房簽約時,「但書」超重要,可真的別忘了!

若你不是霸氣外露土財主都用全額付款,而是要申請房貸的房奴,在簽約時最重中之重,肯定一定該要注意的就是,記得要請代書幫你填上這一條但書。 若在合約上有先這樣填寫的話,也不會造成現在很多人,因為水位超過警戒線問題,而急得像無頭蒼蠅一直轉,想著貸不到款項,要面臨違約賠錢問題,畢竟貸不到就也沒辦法!

關於買房時基本上流程,大家可能也搞不太清楚,我簡單大致寫出來給大家看看。

最前期當然是到處找房,其實也是最累的一環,畢竟在房價天花板,完全屬於賣方市場時,看房子真的會越看越覺得心累,越看越覺得自己根本像個乞丐!

真的有找到心儀的房子,對於價格上也覺得可接受,這時若是透過房仲幫你談,當然就是下斡旋金,通常大概以十萬為一個基準點,或者總價的 2%。

你覺得大氣直接給了百萬代表誠意,若屋主不收下也沒屁用,而且那麼多現金,房仲幫保管也覺得心累。

真有成交時,拿到代書那邊也會被退回大部分錢,畢竟代書可沒義務幫你收下保管,再存進第一筆頭期款。

代書,或稱土地代書,是專門代理申請房屋土地過戶等,土地登記的不動產專業人士,而「地政士」則是代書現在的正式名稱。

至於房仲下斡旋金的一些陷阱,跟相關的注意事項,我再找時間另外寫,不然直接寫不完。

找到心儀的房子,然後價格也雙方同意,接下來就是相約去代書那邊做簽約,進入「履保」的階段,全名稱為「價金信託履約保證」,主要就是透過第三方,幫你做金流安全性的保管。

雖然履保肯定會有一定額度的收費,但基於保護雙方交易,真心建議一定要做,可別傻傻地為了省一些小錢,然後直接被房地產蟑螂,騙走一輩子積蓄。

履保主要流程為八大項目:簽約、用印、核發稅單、完稅、過戶、代償、點交、結案。

本篇文我們只講簽約,而簽約其實也才是買房時最重中之重,畢竟你的權益,在這個時候就會被全都寫進去,若沒有好好注意的話,可能會造成後續的很多麻煩事。

簽約時重點是簽訂「履保專用不動產買賣契約書」、「價金信託履約保證申請書」及撥款委託書。

這時除了房屋現況,跟附贈說要留給你的大型家電、傢俱,都要好好的在簽約這時候,填寫的一清二楚,比如有什麼東西是壞掉、或者會搬走,也都要好好的詢問原屋主,一一填寫上去合約書裡,畢竟這會影響到之後的交屋點交動作。

還有記得填上去,交屋前要原屋主做抓漏的動作,畢竟沒有人會希望買到的房子,入住幾天後才發現,在下雨天直接變成水鄉澤國。

若你不是霸氣外露土財主都用全額付款,而是要申請房貸的房奴,在簽約時最重中之重,肯定一定該要注意的就是,記得要請代書幫你填上這一條但書:

「雙方同意,不指定銀行利率及貸款年限,只要貸款成數未滿x成,本約視同無效,賣方無息退還買賣價金,其餘費用各自負擔。」

若在合約上有先這樣填寫的話,也不會造成現在很多人,因為水位超過警戒線問題,而急得像無頭蒼蠅一直轉,想著貸不到款項,要面臨違約賠錢問題,畢竟貸不到就也沒辦法!

至於成數可以討論一下,該要填入多少,通常地頭蛇般的代書,對於你所要購買的房子,應該心裡都有個底,知道銀行大概會估價到哪裡,還有會願意可以貸幾成。

通常只要不是都市計畫區,然後還超過 30 年老房,我建議就直接填入七成,別以為你是天選之人,銀行會特別放貸給你到八成。

若你買的是天龍國的天龍區,那八成就真的也是可以放心填寫上去,畢竟首都幾乎全都是都市計畫區,商業價值真的很高。

至於都市計畫區,應該不用我再多做解釋了吧!畢竟你都開始找房要買房了,這一點最基本常識,應該不難搞懂才對。

這樣說應該就有很懂,該要怎麼避免貸不到款的後續問題了吧!畢竟白紙黑字先寫清楚才是最重要!

你說這樣填寫都只有保障買房,那賣方是否也可以寫個但書上去?

當然也是可以的啊!

賣方在特別但書方面,可以這麼寫:「買方非因為銀行關係,而是個人信用貸不到成數,直接以違約論,沒收合約簽訂的一成頭期款。」

還可再多加上一條:「在買賣期間,若等待時間過久,有新買家出現,想用比現階段更高價購入,可以無條件終止目前的合約。」

畢竟買賣不可能只有保障買家,而賣家都只能任由傻等時間,一點好處都沒有吧!

然後完成合約簽訂作業後,地政士會核發給雙方保證書,順便將相關文件,一併寄送給幫做履保的銀行。

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心儀到底是誰啦!大家都想買她的房子!


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