Recientemente, he escrito muchos artículos relacionados con bienes raíces, advirtiendo a todos sobre algunos malentendidos que deben evitarse y algunos derechos e intereses que pueden solicitarse, para que cuando realmente compre una casa, pueda sentirse menos estresado. y podrá devolver el dinero fácilmente y vivir una vida cómoda.
Las diferentes tasas de interés y las diversas solicitudes de derechos escritas más tarde son realmente demasiado profundas y es posible que las personas que no han comenzado a ingresar al mercado no lo entiendan.
Durante una charla reciente, descubrí que nadie conocía siquiera los conceptos más básicos. No es de extrañar que tantos inversores bromearan diciendo que esperarían los nuevos préstamos Qing'an de estos jóvenes y que se produciría una ola de decapitaciones después del "período de gracia". caduca Entonces entra y toma el mercado.
Cuando se está preparando para solicitar una hipoteca a un banco después de comprar una casa, debe haber oído hablar de los términos "período de gracia" y "período de pago extendido", pero muchas personas no comprenden los conceptos básicos de estos dos.
Accidentalmente el agente de bienes raíces me lavó el cerebro, diciéndome que varias propiedades eran muy baratas, pero no evalué mi propia capacidad para pagar el préstamo. Salté al mercado de bienes raíces tan pronto como me emocioné, pensando que lo haría. Definitivamente ganar mucho dinero en cinco años es realmente incomparable.
Voy a aclarar todos los hechos y presentar los datos a todo el mundo en base a estos dos conceptos más básicos de "hipoteca", que además son los más fáciles de hablar.
Período de gracia hipotecario: simplemente cancele los intereses primero durante el período
Al solicitar un préstamo para vivienda, puede optar por "agravar" el monto del reembolso dentro de un período determinado, generalmente tres años, pero Xinqingan puede extenderlo a cinco años.
Esto significa que durante este período, primero solo necesita pagar los intereses y, una vez finalizado el período de gracia, el principal y los intereses se pagarán por igual, lo que es "pagar los intereses sin pagar el principal". De esta manera, puede reducir el estrés de pagar el préstamo cuando compra una casa por primera vez.
Por ejemplo, en Xinqing'an, si el préstamo hipotecario es un préstamo completo de 10 millones de yuanes, la mejor tasa de interés anual durante los dos primeros años es 1,775%, dividida en 40 años de período de amortización, y después de solicitar un préstamo de 5- período de gracia de la hipoteca de un año, los dos primeros años "1000 × 1,775%÷12 = 1,4791", por lo que en los dos primeros años de descuento, solo debe pagar intereses de menos de 15.000 yuanes por mes.
En cuanto al cambio a 2,275% en el tercer año, el método de cálculo es el mismo que "1000×2,275%÷12=1,8958". El interés a partir del tercer año es de aproximadamente 19.000 yuanes. Si se reembolsa, continuará hasta el período de gracia. Después del quinto año, solo deberá pagar menos de 20.000 yuanes en intereses cada mes.
¡Parece que cuesta más o menos lo mismo que alquilar una casa en el exterior! Entonces, aumentar el pago inicial para comprarlo parece realmente bueno, pero te olvidas de que también hay un capital detrás. Ni siquiera has comenzado a pagar los 10 millones que pediste prestado.
El reembolso del principal es una amortización a largo plazo, con un período máximo de 40 años "1000÷40÷12=2,0833", lo que significa que el reembolso mensual del principal es de aproximadamente 21.000 yuanes.
Parece que ambos montos de pago están bien, pero no olvides que después de tu período de gracia, el pago correcto es la suma de los dos montos.
Ampliar el plazo de amortización: ampliar el tiempo de amortización del préstamo
El plazo máximo de un préstamo hipotecario general suele ser de 30 años. Si no hay una negociación especial con el banco, sólo Xinqingan puede ampliarlo incondicionalmente a 40 años.
Mencioné el problema del período de gracia antes. El malentendido más común aquí es que el período de gracia es tiempo adicional y ¡simplemente se agrega! Incluso ésta es una idea muy peligrosa.
Tomemos como ejemplo la extensión de 40 años y luego el período de gracia de 5 años. Después de usar el período de gracia de 5 años, por supuesto, el período de extensión solo será de 35 años, en lugar de agregar 45 años.
Luego, debido a que el número de años se ha acortado, el pago del principal también cambiará. En este momento, será "1000÷35÷12=2,3809". El precio de pago del principal mensual es casi mayor que el original. pago.Tres mil yuanes.
Luego, el sexto año es el reembolso de los intereses más el principal, que es "18.958+23.809=42.767". Este es el dinero que tienes que devolver al banco todos los meses después del sexto año.
Una vez iniciado el pago del principal, los intereses comenzarán a disminuir mensualmente a partir del sexto año.
A lo que me refiero también es al modelo de "amortización promedio de capital e intereses" que minimiza los intereses. La amortización general será menor que el modelo de "amortización de capital e intereses" que me gusta mostrarles cuando el banco garantiza la garantía general. El pago de intereses sigue siendo unos 520.000 yuanes menos.
Entonces, si solo ganas entre 30.000 y 40.000 yuanes al mes, ¡no te apresures cuando te enojes! Es necesario hacer una evaluación detallada para ver si realmente puedes pagar más de 40.000 al mes antes de pedir dinero prestado para comprar una casa.
Entonces todos olvidan que después de comprar una casa, todavía tienen que pagar el impuesto sobre la vivienda de mayo y el impuesto sobre el precio del suelo de noviembre. Si ambos son para uso propio, el precio es el valor tasado actual de la casa, que es 1,2 % y. 2‰ respectivamente.
Por lo tanto, al comprar una casa, no sólo hay que pagar la hipoteca del banco, sino también pagar varios impuestos y seguros de la casa al gobierno.
¿Dijiste que puedes esperar hasta el período de gracia de cinco años y venderlo inmediatamente?
Pero eso también requiere que su ubicación original sea buena para poder venderlo a buen precio.
¿Y dijo que de lo contrario simplemente refinanciaría y dejaría que se volviera a calcular el período de gracia?
Aún no ha comenzado a pagar el capital, por lo que es básicamente difícil refinanciar y reorganizar el préstamo.
Primero aclare los conceptos básicos anteriores y luego piense detenidamente si realmente necesita comprar una casa y dónde comprarla también es una buena pregunta.
Y después de comprar la casa, no olvides que hay otro costo por la decoración. El precio puede variar de persona a persona, pero básicamente no puede ser solo una pequeña cantidad de dinero.
En cuanto al préstamo hipotecario en declive con tasas de interés más baratas, este es otro tipo que es básicamente inaccesible al público en general, y hay muy pocos bancos dispuestos a ayudarlo con él, por lo que no lo presentaré más.
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¡Tengo un maldito tobogán en mi casa!
Siento que el niño pequeño se va a volver loco🫨
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