最近期寫了不少房地產相關文章,告誡大家許多該避的一些誤區,和一些可以申請到的權益,讓真的買房時承受的壓力可以小一點,輕鬆還款舒適過一生。
後面寫的那些不同利率,跟各種權益申請,真的已經有點太過深入,還沒開始入市的人可能看不太懂。
近期聊天時才發現,原來大家連最基本的觀念都不知道,難怪這麼多投資人,笑說要等這些年輕人的新青安貸款,「寬限期」到期後的一波斷頭潮,再進去搶市場。
買房後準備跟銀行申請房貸時,肯定有聽過什麼叫做「寬限期」和「延長還款年限」,只是很多人搞不太懂這兩個的基本概念。
一不小心被房仲洗腦,講著各種很便宜,卻沒評估好自身還款能力,腦子一熱就投身入房市,想著五年後肯定可以賺一大筆,真的是著實危險無比。
我這就從這兩個「房貸」的最基本觀念,也是最容易被話術的基礎點,來好好釐清一切事實,跟把數據呈現給大家看。
房貸寬限期:時間內只要先償還利息
在申請房屋貸款時,可以選擇在一定期限內「寬限」還款金額,通常三年為限,新青安可以延長到五年。
意即此段時間內只需先償還利息,等寬限期結束後,再平均攤還本金與利息,也就是「還息不還本」。透過此方式,可以減輕剛購屋時繳交貸款的壓力。
舉例新青安來說,若房貸為滿貸 1,000 萬元、現在給的前兩年最優年利率為 1.775%、分成 40 年攤還期,還申請 5 年的房貸寬限期後,前兩年期限內「1000×1.775%÷12=1.4791」,所以前兩年優惠,每月便只需負擔不到 1.5 萬元的利息 。
至於第三年變更為 2.275%,也是一樣計算方式「1000×2.275%÷12=1.8958」,第三年開始的利息就是大概1.9萬元,若還沒開始償還本金,就是一直延續到寬限期第五年滿,每個月都只要繳那不到兩萬元的利息費。
聽起來跟外面租房子也差不多錢啊!所以籌個頭期款來買一下,看起來好像真的也是不賴,卻忘了還有後面的本金,你借款的一千萬都還沒開始繳。
本金償還長期攤還,以最高40年為限期「1000÷40÷12=2.0833」,也就是每個月償還的本金為2.1萬元左右。
看起來兩種的繳款金額都還好,但別忘了你的寬限期過後,繳費是兩種相加起來的金額才是正確。
延長還款年限:把借貸的還款時間再拉長
一般房貸最多的年限通常為 30 年,若沒特別跟銀行談的話,也就只有新青安可以無條件的延伸到 40 年。
前面有講到寬限期問題,這邊最容易被搞誤區的地方,就是以為寬限期是多出來的時間,覺得是再加上去而已!就是這一點也是很危險的想法。
就以 40 年延長,然後寬限期 5 年為例,你寬限用了 5 年後,當然就是變成延長時間只剩下 35 年,而不是往上加成 45 年。
然後因為年限有變短,所以本金的繳款也會有所改變,這時候就會變成「1000÷35÷12=2.3809」,每個月本金償還價錢是那樣,比原本多了將近三千元。
然後第六年是利息加本金的償還,就是「18,958+23,809=42,767」,這是你第六年後,開始要每個月償還給銀行的錢。
由於已經開始償還本金,利息從第六年就開始逐月遞減。
我說的這也是把利息降至最低的「本金平均攤還」模式,整體攤還下來會比銀行對保時,最喜歡拿出給你看的「本息攤還」模式,總體支出利息還要少52萬元左右。
所以你若一個月只賺個三、四萬的人,千萬不要頭一熱就腦衝啊!要好好詳細評估一下,自己是否真的可以做到月繳四萬多,再去借款買房。
然後大家都忘了買房後,還要自己該要繳交的 5 月房屋稅,跟 11 月的地價稅,若都是自用的話,價格就是房子現值評估額,分別是 1.2 %跟 2 ‰。
所以買個房子,並不是只有銀行的房貸要付而已, 還有要付給政府的各種稅金,跟房屋保險。
你說等五年寬限期後,立刻賣掉就好?
但那也要你本來的地點好,才能賣到好價格。
又說不然就轉貸,讓寬限期重新計算?
你都還沒開始繳本金,基本上很難轉貸重新洗牌。
以上的這些基本概念請先釐清一下,再來好好思考是否真的需要買房,然後買在哪裡也是個好問題!
而且你買完房子後,可別忘了還有一條裝潢的費用是另外計,那價錢可就因人而異,但基本上也不可能都只是少少錢。
至於還有一種更便宜利率的遞減型房貸,這又是另一種型態,基本上一般民眾接觸不到,也不太會有銀行願意幫你做,我就不再多做介紹了。
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我家有個該死的溜滑梯!
感覺小屁孩應該會整個玩瘋🫨
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