自 2016 年房地合一稅制上路後，不動產交易的稅率分為 45%、35%、20% 與 15% 等級。
若符合特定自住條件，則可享有最高 400 萬元的免稅額，與 10% 的優惠稅率，成為許多民眾節稅規劃的關鍵。
一旦條件未完全符合，就得重新再計算六年，可能導致出售時機錯失、本想節稅結果功虧一簣。
舉個實務上的案例給大家了解：
某位民眾名下有一戶房屋，未出租、未營業，且長期作為自住使用。
他原本以為設籍在當時 12 歲的兒子名下，等到期限後，即可啟動六年 400 萬的免稅資格。
不料等六年期滿後，準備出售房屋時，卻被告知不符合自住房優惠條件。
原因是當初設籍的兒子已滿 18 歲成年，因而喪失了「未成年子女設籍」的適用資格，導致無法享有 400 萬元免稅額，與 10% 稅率的優惠。
根據《所得稅法》第 4 條之 5 規定，欲適用自住房地合一稅優惠，須符合以下三項條件：
1、交易標的須由納稅義務人本人、其配偶或未成年子女設籍，且持有並實際自住連續六年以上。
2、該期間內不得有出租、營業或作業使用。
3、六年內未曾適用過相同的免稅規定。
為避免這類情況發生，最穩妥的作法，該是由房屋所有權人本人或配偶設籍，以確保完全符合條件。
若因擁有多戶房產而無法即時設籍，也應在子女成年前及早完成戶籍遷入，讓節稅資格順利無縫接軌，爭取最大的稅務效益。
專研地政士的相關案例，很多特例實務真的是很有趣，在現今網路發達資訊爆炸年代，許多民眾都以為自己查找條文就可處理的很好，殊不知規範有很多陷阱都沒好好注意到，很常都是差之毫釐，失之千里。
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