Si vous êtes propriétaire d'un bien immobilier et que vous n'en utilisez qu'une partie à des fins professionnelles et le reste comme résidence principale, pouvez-vous quand même bénéficier du taux d'imposition préférentiel pour les propriétaires occupants ? Lorsque je vendrai le bien dans le futur, pourrai-je encore bénéficier de l'exonération fiscale ?
Le cœur de ce genre de questions est la mentalité que nous avions lorsque nous étions enfants et que nous regardions Justice, My Foot, lorsque le détective Leopard Head serra lentement sa main droite en poing et dit à Bao Longxing la réplique classique : « Je les veux tous ! »
Sur le marché immobilier actuel, les investisseurs et les propriétaires occupants sont confrontés à de nombreux défis et opportunités. Avec l’accélération de l’urbanisation, l’afflux de population a entraîné une hausse des prix des logements, ce qui a incité de nombreuses personnes à vouloir maximiser les avantages de leurs propriétés. Non seulement pour vivre, mais aussi pour réaliser des profits grâce à des activités commerciales. Cette demande a conduit à une tendance à la diversification de l’utilisation de l’immobilier.
En matière de taxe foncière, les investisseurs doivent calculer avec précision les gains de chaque transaction. Par exemple, si un propriétaire effectue plusieurs rénovations et modifications au cours de la période de possession d’un bien, ces dépenses peuvent être déduites à titre de frais, réduisant ainsi le montant de l’impôt à payer. Les investisseurs avisés consulteront un agent immobilier professionnel avant de vendre et établiront des plans pour obtenir le meilleur traitement fiscal dans les plus brefs délais.
Par exemple, un propriétaire foncier possède un terrain à la périphérie d’une ville et a initialement l’intention d’y construire des immeubles résidentiels, mais à mesure que les entreprises se développent dans les environs, il décide de développer une partie du terrain à des fins commerciales. Cela permet non seulement aux entreprises de bénéficier d’un traitement préférentiel à différents taux d’imposition, mais aussi d’améliorer l’efficacité de l’utilisation des terres et de maximiser la rentabilité financière.
En matière d’impôt foncier, les propriétaires de plusieurs parcelles de terrain peuvent réduire considérablement leurs impôts s’ils parviennent à répartir raisonnablement leurs utilisations. En matière d’aménagement et d’utilisation du territoire, outre l’usage résidentiel, nous pouvons également envisager des usages divers tels que le développement commercial, les loisirs et le tourisme. Cela augmente non seulement la valeur du terrain, mais vous permet également de demander des incitations fiscales correspondantes en fonction de différentes utilisations.
Par exemple, supposons qu’un investisseur achète plusieurs appartements dans le centre-ville, dont un dans lequel il habite et les autres qu’il loue. Grâce à une gestion fiscale méticuleuse, les investisseurs bénéficient non seulement de faibles taux d’imposition pour les biens immobiliers occupés par leurs propres moyens, mais obtiennent également un flux de trésorerie stable grâce à la location et bénéficient en fin de compte de certaines exonérations fiscales dans leurs déclarations fiscales annuelles.
Enfin, grâce à une bonne planification fiscale et à des stratégies de gestion d’actifs flexibles, les investisseurs immobiliers peuvent atteindre leurs objectifs financiers les uns après les autres et prendre pied sur le marché futur. Un tel succès n’est pas seulement une récompense pour ses propres efforts, mais aussi une contribution à la famille et à la société.
Plus important encore, toute planification fiscale doit être fondée sur la légalité et la conformité. Les investisseurs doivent régulièrement mettre à jour leurs connaissances fiscales et ajuster leurs stratégies en fonction des changements de politique. C’est seulement de cette manière que nous pourrons maintenir notre compétitivité et parvenir à un développement financier sain sur un marché en constante évolution.
De plus, il existe d’autres conseils pour vous aider à économiser des impôts. Par exemple, un couple qui possède une propriété pourrait envisager de diviser la propriété de manière égale entre eux deux. De cette façon, les exonérations fiscales de chacun d’entre eux peuvent être utilisées à plusieurs reprises, réduisant ainsi davantage la charge fiscale. De même, si une famille a des enfants, elle peut transférer la propriété au nom de leurs enfants et profiter de leurs préférences en matière de taux d’imposition pour obtenir l’effet de la réduction d’impôt.
Il y a d’autres facteurs à prendre en compte lorsque l’on discute des taxes foncières. Par exemple, les taux d’imposition peuvent varier d’une région à l’autre. Les investisseurs qui possèdent plusieurs propriétés doivent donc prêter une attention particulière aux politiques fiscales de chaque région et procéder aux ajustements correspondants. Cela réduit non seulement les dépenses inutiles, mais garantit également le retour sur investissement.
Il est essentiel de comprendre la relation entre la fiscalité et l’immobilier. Pour chaque propriétaire immobilier, la maîtrise des lois fiscales peut non seulement économiser des impôts légalement, mais également gérer efficacement ses actifs. Prenons un cas réel : un propriétaire loue une partie de son bien et obtient un revenu locatif stable. Ce comportement peut non seulement l’aider à compenser une partie de l’hypothèque, mais aussi à réduire la charge fiscale grâce à une planification fiscale raisonnable. C’est un bon exemple d’utilisation judicieuse de la loi.
« Je veux gagner de l'argent grâce à une activité commerciale ou locative, et je veux également payer le moins d'impôts possible afin de pouvoir bénéficier des plus grandes économies d'impôts lorsque je vendrai la propriété à l'avenir. »
Cela peut paraître arrogant et vouloir avoir tous les avantages, mais ce n’est pas un rêve. Pour autant que nous fassions bon usage des lois et réglementations en vigueur et sur la base d’une « déclaration honnête et d’une utilisation correcte », ce modèle idéal a réellement une chance de se réaliser.
Nous analyserons chaque type de méthode de calcul d’impôt un par un :
1. Impôt foncier
Les taxes peuvent être prélevées en fonction du taux d’utilisation, avec des calculs distincts pour l’occupation personnelle et l’utilisation professionnelle.
Conformément à l'article 5, paragraphe 1, clause 3 du règlement sur l'impôt foncier, si un bien est utilisé à la fois à des fins résidentielles et non résidentielles (comme une entreprise, une location, etc.), des taux d'imposition différents doivent être appliqués à la surface réellement utilisée :
Usage domestique : Le taux d'imposition pour les maisons occupées par leur propriétaire s'applique (généralement 1,2%, 1% pour une maison individuelle)
Non résidentiel (entreprise) : taux de taxe professionnelle applicable (3%)
Même si la surface d'activité réelle est très petite, la surface imposable non résidentielle ne doit pas être inférieure à un sixième de la surface utilisable.
Exemple:
Mme Wang est propriétaire d’une maison de ville de cinq étages. Seul le premier étage est utilisé comme magasin de petit-déjeuner, et le reste des étages est occupé par elle-même.
Si les surfaces des cinq étages sont les mêmes, la surface utilisable du premier étage est de 20%, soit plus d'un sixième. Le taux de la taxe non résidentielle est prélevé en fonction de la superficie réelle ; le 80% restant est soumis au taux de taxe d'habitation.
2. Taxe sur la valeur foncière
Le « taux d'imposition foncière résidentielle à usage personnel » peut être appliqué proportionnellement à la division
Conformément aux articles 9 et 17 de la loi sur l'impôt foncier, le taux d'imposition foncière pour les terrains résidentiels à usage personnel est de 2‰, ce qui est bien inférieur au taux d'imposition foncière général (10‰~55‰).
Toutefois, si la propriété est partiellement utilisée à des fins commerciales ou locatives, elle ne peut pas être utilisée entièrement comme « résidence autonome » pour bénéficier de la réduction.
Toutefois, tant que vous pouvez clairement faire la distinction entre les fins d'occupation personnelle et les fins non occupées par vous-même, vous pouvez demander des réductions proportionnelles.
Exemple:
M. Lin possède un terrain de 100 pings avec une maison de quatre étages, chaque étage couvrant 25 pings. Seul le premier étage est loué à une clinique dentaire, tandis que les trois autres étages sont occupés par lui-même.
Le terrain 75% (partie auto-occupée) est soumis à une taxe foncière de 2‰
25% Le terrain (partie commerciale) est soumis au taux d'imposition général (par exemple 10‰)
N'oubliez pas de déposer une demande de terrain résidentiel à usage personnel auprès des autorités fiscales avant le 22 septembre de chaque année, afin que le traitement préférentiel puisse être appliqué cette année-là. Si vous ne le faites pas, le traitement préférentiel sera prolongé jusqu’à l’année suivante.
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3. Taxe foncière
Lors d'une vente future, un traitement fiscal et préférentiel sera appliqué en fonction du ratio d'utilisation
Le système de taxe foncière mis en place depuis 2016 regroupe les revenus de transaction des maisons et des terrains dans un système fiscal unique. Tant qu'il y a un bénéfice, une taxe foncière sera prélevée, c'est-à-dire le prix de vente - le coût total d'achat = le bénéfice. Si le bénéfice est un nombre positif, il est imposable.
La plus fréquemment citée est l’exonération fiscale de 4 millions. Si le bien immobilier n'est exploité ou loué que partiellement, les taux d'imposition préférentiels et généraux seront appliqués selon les proportions réelles en fonction des années de détention, d'utilisation et du fait qu'il soit ou non occupé par soi-même.
Je ne listerai pas les calculs pour un traitement fiscal plus détaillé. Dépensez un peu d’argent et laissez un géomètre professionnel vous aider à optimiser vos économies d’impôt.
Sinon, attendez que j'obtienne la qualification d'arpenteur-géomètre, puis venez me voir pour vous aider à faire la meilleure planification d'économie d'impôt.
Laissez-moi vous apprendre une autre petite astuce. Si votre propriété est une maison de ville et que le local commercial n'occupe qu'une très petite surface, vous pouvez n'utiliser qu'un seul étage lors de votre demande, puis le diviser en 1/6 pour un usage non occupé par vous-même. De cette façon, le montant de la taxe que vous déclarez pour une utilisation non autonome sera si faible que vous n'aurez pas à y penser trop.
« Je veux gérer une entreprise, vivre dans la maison, économiser des impôts et vendre des biens immobiliers à l'avenir pour maximiser l'exonération fiscale ! »
La mentalité ci-dessus n’est en réalité pas un luxe. Pour autant que l'utilisation soit clairement divisée, que la superficie puisse être quantifiée, que les documents de bail ou d'enregistrement d'entreprise soient conservés et que les autorités fiscales soient honnêtement déclarées et sollicitées en temps opportun.
Vous aurez l'opportunité de réaliser la solution parfaite de « une maison pour des usages multiples », « des économies d'impôts légales » et « une maximisation financière ».
Après tout, seuls les enfants font des choix. Ce que nous, les adultes matures, voulons, c'est : « Je les veux tous, et ils sont tous légaux ! »
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