政府為避免納稅義務人,因為賣房子被課了稅,造成所得的錢不夠買新房子,特別規定重購自用住宅,可以申請退回,賣出舊屋所繳納的稅金,用來貼補買新房子總額價款的差價。
只要是賣舊屋與買新屋之間,期間於 2 年內,包含「先買後賣」或「先賣後買」,只要符合相關條件,即可申請此退換過程中,所產生需要繳納的稅金。
重購退稅又分為兩大部份:房地合一稅,跟土地增值稅 ;但最主要前提都是要為自住宅用!
各自不同退稅方式,細分別列給大家瞧瞧:
房屋合一稅:屬國稅,為所得稅的一種。
在移轉登記 30 日內,就一定要申報房地合一,需先繳納所產生的稅金,於兩年內一定要置換新屋再做申請。
在 2 年內買賣的房屋,無論是先買後賣或先賣後買,只要 2 次分別移轉房屋所有權的行為,間隔不超過 2 年,就符合重購退稅的規定。
除本人外,配偶名義新購也認列。
退稅請求權時效為五年。
計算稅金的公式:有大換小,跟小換大兩種。
【大換小】
賣房時所繳的房地合一稅 x(買進新房的價格 / 賣出房屋的價格)= 得扣減的金額
假設以 5,000 萬元,賣出原自用住宅後,再以 3,000 萬元買入另一間自用宅,原住超過五年但未逾十年,原應繳納的房地合一稅為20%,也就是 1,000 萬元。
重購退稅可退金額為
1000 x ( 3,000 / 5,000 )= 600 萬元。
實際最後只需繳納房地合一稅,為 1000 – 600 = 400 萬元。
【小換大】
只要新房買價,高於舊房賣價,房地合一稅將全額退還,一毛都免繳。
聽到「小換大」這邊,有沒突然眼睛一亮!
對!就是你所想的那樣沒錯!
前面幾個章節,不是一直都有提到,若新買房在五年內賣房,會被課超重,35 %以上的房地合一稅嗎?
但你只要在賣房後的兩年內,買入一間比你舊房子售出價格再高,就符合以小換大重購退稅的資格,那個聽起來超可怕的超重稅,立馬的就全被沖銷掉了。
這也就是為何有錢人房子,越買越大間的秘密之所在!
因為我只要賣掉原本房子,再重買入更貴更大間,在寬限期內就可以一直這樣切換,直接達成永遠都只繳交利息,還不用被課重稅。
若你是要用新青安方案這樣玩的話,記得一定要先賣再買,而不是先買再賣。
因為新青安的利率補貼,為一生一次,其實應該更正為一生一房,也就是你名下有房,就無法申請新青安超優惠利率。
但只要先把你名下房產出售掉,形成無房產時,就又可以重新申請了。
土地增值稅:屬地方稅。
買、賣都必須為同一人。
一買一賣需在兩年內,只能以小換大,不一定真的就是土地面積大小,主要以土地現值論大小。
重購退稅的土地從買入後五年內,都必須作自用住宅,且有戶籍登記,不能改變用途、出租他人或遷出戶籍,也不可以移轉他人,包含配偶間贈與也不行。
買賣前一整年無出租,或做為營業用之情形。
土地上若有房屋,該房屋為土地所有權人本人、配偶或是直系親屬。
退稅請求權時效為十年。
計算公式:
退稅金額(代稱A) = 新購土地價格+已繳土地增值稅 - 舊房子土地價
已繳土地增值稅款≦A時,已繳的土地增值稅款可全數退還。
已繳土地增值稅款>A時,可退還相當於A的稅款。
A如為零或負數,則不符合退稅要件。
若舊房子土地地價現值為 300 萬元,出售時繳納了 100 萬元的土地增值稅,但新購房屋土地價格為 350 萬元。
350+100-300 = 150>100
則實際退稅金額,為原本繳交的 100 萬元。
如果新購房屋土地價格為 250 萬元:
250+100-300=50≦100
則實際退稅金額為 50 萬元。
聽起來好像繞來繞去的文字與數字,對於數理概念不好的人,肯定看到直接頭昏腦脹。
這一些相關數字,在財政部稅務入口網,有線上的稅務估算可以幫忙你;只要在上面填入各自的數字,立馬快速估算出重購自用住宅用地,該是可以退還給你多少土地增值稅。
有想用換屋計畫的人,真的記得要規劃重購退稅,為自己多增加一筆換屋的基金。
看到這邊後,有沒開始覺得房地產有點意思了,好像可以藉由政府所訂定的法條,完全合法的依著操作避稅。
重新買賣後藉由房貸的低利率,把變現出來後的資金再轉投資,快速幫你達到累積財富自由的一條道路。
當然最大的前提,就是需要真的好好做足功課,每次都跟進買入,未來會有大增幅空間的地段,才能讓你資產,一直都是倍增的成長。
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