所謂的房地合一稅,為 105 年上路的房地交易新稅制之一,與做為「持有稅」的房屋稅不同,性質屬交易稅。
就因為是交易稅類別,也就是只要有出售你的房地,才須要進行申報,若有獲利才要進一步繳稅。
只要於 105 年後取得之房地,出售時均適用此稅制規定。
簡單來講,房地合一稅,與房地交易舊制,差異最大一點為需就房屋、土地出售時,所產生的實際收益做為一併課稅,搭配自有規定的適用稅率,並對「短期交易」課以 35% 或 45% 重稅。
這也就是大家俗稱的「房地合一重稅」!
直到 110 年 4 月 28 日,總統公佈修正《所得稅法》部分條文,精進房地合一所得稅制度,期能抑制短期炒作不動產、落實居住正義,並防杜規避稅負,及維護租稅公平。
提出了比原本稅制,更為苛刻的房地合一稅 2.0 版本,主要重點下列六大要條:
1、短期套利者課重稅:抑制個人短期炒作不動產
主要就是把原本 1.0 版本的時間,拉長延續一倍成為 2.0 版本,舊制我就不多贅述,就現行新制來幫大家闡述。
自購屋後,不同年份交易所產生的獲利行為,分別課稅如下表:
境內個人:就是你是本國人
【45%】2 年以內
【35%】超過 2 年未達 5 年
【20%】超過 5 年未達 10 年
【15%】超過 10 年
非境內個人:外國人
【45%】2 年以內
【35%】超過 2 年
其實重點就在於,你賣房子時不管甚麼時候賣,跟當初購入價格相比,只要沒賺錢或賠錢,就不用煩惱會被課到這一條稅金。
2、法人比照個人課稅:抑制營利事業短期炒作不動產
營利事業比照個人,按持有期間採差別稅率,分開計稅。防止個人藉由設立營利事業,進行房地短期交易避稅。
境內:本國人登記
【45%】2 年以內
【35%】超過 2 年未達 5 年
【20%】超過 5 年
非境內:外國人登記
【45%】2 年以內
【35%】超過 2 年
從原本的合併計稅報繳,改成分開計稅、合併報繳。
這邊最重點誤區,就是以往 1.0 版本時,採用個人購屋然後做營業登記方式避稅,已經不再適用,只要短期賣出就是變成要被課稅。
3、擴大房地課稅範圍: 抑制預售屋炒作
將「預售屋交易」及「實質移轉房地的股權交易」納入課稅,防杜以股權移轉方式炒作不動產,規避房地交易所得稅負。
直至 112 年初,平均地權條例修正條文,讓一直吵翻天的預售屋可轉賣,變成法令公佈施行後,預售屋不再可以轉賣。
只是後來隔幾天,又說了調整成七月後買的才不能轉賣,讓炒房者有了獲利的喘息空間,政府真的是很該死的胡亂說改就改。
4、土地漲價總數額設上限:防杜高報土地規避稅務
以往計算房地交易所得,可減除土地漲價總數額,少數民眾藉由高報土地移轉現值,墊高土地漲價總數額,以減少交易所得,規避 35%、45% 的所得稅負。
現行改成,土地漲價總數額超過上限,部分不可減除但超限部分,計算繳納的土地增值稅可列費用。
而申報轉移現值被修改掉,只剩【交易當年度公告土地現值】-【前次移轉現值】,所計算的數額為限,做為繳稅的基準。
重點就是不能再隨便墊高,你自己擁有的土地價格,來藉以規避稅務。
5、五種交易不受影響:抑制投機炒作
就以下這五種房地交易型態,為避免波及無辜,只要你不是炒房用,就不受房地合一稅 2.0 修法的影響。
前四項交易、維持稅率 20 %
(1)
個人及營利事業非自願因素交易。
就像突然被調職,或房子遭強制執行。
(2)
個人及營利事業,以自有土地與建商合建,分回房地交易。
就像是王老先生有塊地,咿呀咿呀呦,附近鄰居也很多地,咿呀咿呀呦。
他們想要整併打掉重練,所以找建商來談怎麼蓋更優秀,先暫時一起賣給建商做重整,蓋好再發回給他們的交易。
(3)
個人及營利事業參與都更、或危老重建,取得房地後第一次移轉。
這通常就是大賺,所以扣完稅還是超爽。
(4)
盈利事業興建房屋完成後,第一次轉移。
就是法人買了塊地來蓋房子,蓋好後賣出的第一手屋。
最後一項交易、維持稅率 10 %
(5)
自住房地持有並設籍滿六年為 10%,但若課稅所得在 400 萬元以下直接免稅。
這邊重點注意一下,自住就是完全的純自住,若你在六年期間有出租或者做營業登記,都需要重算年份。很多人都卡在這邊,直接被課很多稅。
六、施行日期:就是告訴你現行就是 2.0 制度
個人及營利事業自 110 年 7 月 1 日起,交易 105 年 1 月 1 日以後取得之房地,適用房地合一稅 2.0。
以上就是大家以訛傳訛,互相恐嚇彼此的「房地合一重稅」,但基本上一般純住戶,只要記得沒有要售賣炒房,又或者賣出沒賺錢,就都不會被課這一條稅收,所以真的也沒想像中那麼可怕恐怖啦!
若你是被新青安房貸,看起來好似超優惠各種洗腦,而跳入房市這大火坑。
後續繳了幾年房貸,才發現自備資金不足,賺的錢根本軋不過來;那就快想辦法脫手,因為只要沒有獲利,就不會被課重稅。
千萬不要再去亂借高利息的信貸,想來填補這個洞,那就只會越補越大洞!
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你若還沒搞懂一切,就把它想成是很可怕大魔王,那在你眼裡就只會是陰雨天。
若你已經搞懂這是在幹嘛,那一會的午後太陽雨,就會出現很迷人的彩虹。
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